物件評価に人流の伸びしろを織り込みたい
物件評価に人流の伸びしろを織り込みたい
不動産の物件評価は、路線価や周辺賃料、利回りといった数字を軸に組み立てられます。ただしそこには、その場所へ今後も人が集まり続けるかという視点が抜けており、判断は現在の条件に縛られます。
土地の集客力の変化を測れず、評価が現在の条件に偏っている。
評価の根拠を投資委員会に示せず、判断が属人的になっている。
その物件価値、エリアの「来訪の伸び」まで見る。
物件評価に足りないのは、人の集まり方がどう変わっているかという視点です。来訪の増減、実勢商圏、距離のわりに人を呼べている範囲の3点を確かめ、評価の根拠を組み立てます。
来訪の増減の把握
対象エリアの来訪率とシェアが前年同期からどう動いたかを比べ、人が集まりつつある場所か、離れつつある場所かを把握します。
実勢商圏の確認
周辺施設への来訪元を地図に展開し、この立地が実際に届いている範囲を確認。評価対象の商圏規模を確定します。
来訪ポテンシャルの確認
対象物件の周辺施設を起点に、距離のわりに来訪率が高い地域を確認し、現在の立地が人を呼べている範囲を検証。投資委員会に出せる精度まで詰めます。
期間比較マップで、静的な評価に伸びしろを足す。
人流データ活用プラットフォーム『Location AI Platform®（LAP）』では、来訪率とシェアの増減は期間比較マップ、距離のわりに来訪率が高い地域はポテンシャルマップで確認できます。物件評価や投資判断の資料に、人流の根拠として添えられます。
期間比較マップ
特定エリアにおける来訪率の増減とシェアの増減を4色に色分けすることで、各地域の特徴を可視化。
ポテンシャルマップ
エリアや候補地の人流ポテンシャルを地図で比較し、投資・出店・販促の優先度を確認できます。
商圏マップ
来訪者の居住地・勤務地などを地図で表示し、実際の商圏や集客範囲を把握できます。
来訪率分布マップ
エリアの基本的な人流・属性・周辺環境をまとめて確認し、初期調査や比較に活用できます。
現在の条件だけだった物件評価に、時間軸が入った。
来訪の増減と商圏を重ねたことで、投資委員会に出せる根拠がそろいました。
土地の集客力の変化を測れず、評価が現在の条件に偏っている。
期間比較マップとポテンシャルマップで来訪の増減と人を呼べている範囲を可視化。評価に伸びしろを織り込める。
評価の根拠を投資委員会に示せず、判断が属人的になっている。
人流の実績と潜在力を並べて提示し、評価の前提を共有できる。投資判断の合意が取れる。
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